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说好的70年土地使用权大幅“缩水” 产权只剩30多年
类型:房产知识  日期:2015-11-30  浏览:902 次  评论:查看评论

 

说好的70年土地使用权大幅“缩水”至30多年?

 

近年来,随着消费者越来越理性,加上存量房较多,土地使用权期限越来越受到市民关注。 南方日报记者 曾亮超 摄

近日,有市民报料称,买的一手新房,发现土地使用权只有30年。而据他了解,一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”?到期后怎么办?这些成了正在买房看房的市民热切关注的问题。

以前买房,很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套,直接忽略了土地使用权年限。不过近年来,随着消费者越来越理性,加上存量房较多,土地使用权期限越来越受关注。

猫腻:许多住宅用地使用年限不同程度“缩水”

去年,陈先生以每平方米近5000元的价格在北江以南某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ群,才发现有人提出土地使用年限问题,明明自己买的是新房,其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释,这种情况在各地楼市相当普遍,有的开发商从拿地到开发,周期从三五年到十年都很常见。

事实上,开发商坦言,在目前一手房的交易过程中,购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。

“一般情况下,我们房子预售时会提供5证,其中会注明房子使用期限。不过,很少有看房者和购房者关注土地使用年限,也不问。即使偶尔有问的,我们会告诉他,按照政策,可以自动续期,大多数客户也不会深究。”新城一知名楼盘工作人员介绍。

据了解,很多购房者在买房时,更多的是关注售价、地理位置、配套等,关心的是房子的价值和增长空间。

“我以为所有的房子买下来都是70年的产权,所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”李小姐表示,她买房时更关注价格,而不怎么注意使用年限。

“毕竟房地产作为固定资产,它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。”投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度,按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看,很可能不到70年,一栋建筑就会被重建。

不过,仍有不少业主忧心使用权“缩水”问题。“同样的价钱,当然希望买个年限长点的,况且到时候期满了怎么办呢?”陈先生担心。

究因:房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售

据了解,根据相关规定,住宅的土地使用年限为70年,综合类土地使用年限多为50年。记者走访发现,部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。如有的楼盘2000年左右开发,至今已经15年过去了,项目仍没未开发完毕?;褂行鲁嵌喔雎ヅ?,因为土地转手几次才进入楼盘开发期,土地使用权限也只剩下30多年。

不过,据了解,土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地,其总共使用年限只有50年,这和早期政策有关。因为各种原因,有的推迟了10年才开发,有的项目大,持续开发了十多年,因此使用权可能只有30多年。

采访还了解到,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年?;蛘呤翘辶拷洗蟮穆ヅ袒菇侄嗥诳?,等到项目的后期时,往往土地使用年限有不同程度“缩水”。

新城一开发商相关人员表示,“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位,或者是相关证件未办理好等客观因素,开发周期还将继续延长。”因此,适当“缩水”属于正常现象。不过,他还表示,不排除另外一种情况。即在过去十年,房价飞涨,土地迅速增值,溢价高,一些所谓房企做起了土地买卖生意,即通过土地高溢价获利,而且风险小,有的土地甚至被转卖了很多次,在不断的转卖中耽搁了开发,从而缩短了使用期限。

■部门回应

使用权期限届满可续期

记者以购房者身份向清远市国土资源局咨询住宅土地使用权“缩水”问题,土地利用处一位工作人员介绍,产权从土地发证之日算起,缩水可能是由于开发商闲置、或转让、或因周期开发等原因造成。至于到期之后怎么办,该工作人表示,期满了可以续期,但具体如何执行目前仍没有明确的政策指示。如今清远还没有使用权到期的房子,不过这类房子使用权缩水的房子不是个案。

根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿,《物权法》中并未明确规定。

■律师说法

相关法规暂存空白 或对购房者造成损失

花了70年的钱,却没买到70年的使用权,得知这样的情况后,购房者自然心里不舒服。对此,有律师认为,如果开发商在出售房屋时没有明示,开发商应该承担缩水责任。但是因为目前相关法律规定存在空白,土地使用年限与房价之间的关系并不明晰,购房者难以通过诉讼获得赔偿。

缩水最大的问题是,期限比原来短了,将来怎么办?按照《物权法》可以自动延期,但现在政策不清的是,这种自动延期交不交费。如果交费,费用交得又比较多的话,对购房者可能会造成一些经济上的损失。

■专家观点

可能影响二手房估值

资深地产运营师赵千河认为,目前土地使用年限到期的少,所以人们对此关注不高,“影响有多大,我认为应该在30年后,也就是关键在到期或者即将到期的那一段时间,那个时候也是人们最关注的时候。”

不过,一位二手房中介负责人表示,土地使用权对二手房影响可能明显。一是按揭贷款,使用年限只有20年,按揭期限也会缩短。二是如果业主打算卖房,但使用年限很低,房屋的估值也会受一定影响。

至于,一些人担心未来在房屋到期后可能会额外缴费,清远一房企负责人表示,实际上他们在购买土地时已经交了土地使用税,即使有也不会很多,否则到时候将所有压力转向业主,“我估计这也是许多购房者不关注使用年限的一个重要心理因素”。(来源:人民网)

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